Fiscalité

Découvrez les différentes méthodes de défiscalisation pour optimiser votre fiscalité. Paris Gestion Patrimoine vous présente 4 domaines clés : la défiscalisation immobilière, les montages juridiques en société, la défiscalisation mobilière ou financière, ainsi que la défiscalisation de transmission. Explorez ces solutions pour maximiser vos avantages fiscaux.

Défiscalisation mobilière ou financière

FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Innovation)

Découvrez nos opportunités d’investissement dans des PME innovantes cotées ou non cotées, avec une exposition entre 70% et 100%. Ces entreprises en croissance, labellisées Bpifrance pour les FCPI, offrent des perspectives prometteuses.

Profitez également de placements financiers diversifiés, allant de 0% à 30%, incluant des actions, des obligations et des sociétés actives dans le secteur des matières premières. Nos OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) vous offrent un bouquet de valeurs pour diversifier votre portefeuille.

Avec notre allocation réactive, votre capital bénéficie d’une gestion proactive dans le but d‘optimiser les rendements. Aussi, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18% à 25% du montant investi (hors droit d’entrée), dans la limite de 24 000 € pour un couple et de 12 000 € par fonds pour un célibataire. Cela se traduit par une réduction d’impôt maximale de 6 000 € et 3 000 € respectivement. Veuillez noter que cette réduction d’impôt est soumise au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 €.

Les plus-values réalisées par les personnes physiques sont exonérées d’impôt, hors prélèvements sociaux.

FIP (Fonds d’Investissement de Proximité)

Les FIP offrent une exposition significative aux valeurs mobilières émises par des PME, avec un minimum de 70% de l’actif investi dans ces entreprises dynamiques. Ces PME se situent dans des États membres de l’UE et répondent à des critères spécifiques.

Elles relèvent de l’impôt sur les sociétés (IS) et exercent principalement leurs activités dans la zone géographique choisie par le fonds, limitée à 3 ou 4 régions limitrophes. De plus, elles sont qualifiées de petites et moyennes entreprises, ce qui signifie qu’elles ont moins de 250 employés et réalisent un chiffre d’affaires inférieur à 50 M€ ou un bilan inférieur à 43 M€.

En ce qui concerne le cadre fiscal, notre fonds bénéficie des mêmes avantages que les FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Innovation). Vous pouvez donc profiter de réductions d’impôts attractives tout en investissant dans ces PME dynamiques.

FIP CORSE

Le Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) Corse offre une réduction d’impôt sur le revenu de 30% du montant investi (hors droit d’entrée) depuis le 10 août 2020 (auparavant 38%). Cette réduction est plafonnée à 24 000 € pour un couple soumis à imposition commune et à 12 000 € par fonds pour un célibataire. Ainsi, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 7 200 € pour un couple et 3 600 € pour un célibataire. Pour profiter de cette réduction d’impôt, il est nécessaire de conserver vos fonds pendant une durée de 6 à 10 ans.

Il est important de noter que cette réduction d’impôt est soumise au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 €.

De même, les plus-values réalisées par les personnes physiques sont exonérées, hors prélèvements sociaux, ce qui offre un avantage supplémentaire.

Défiscalisation de transmission

Définition du démembrement

Le démembrement est une notion juridique qui concerne les droits de propriété d’un bien immobilier. Un bien se compose de trois droits fondamentaux : l’Usus, le Fructus et l’Abusus.

L’Usus représente le droit d’user de la chose, le Fructus est le droit de récupérer les fruits, tels que les loyers, et l’Abusus est le droit de disposer du bien, de le vendre ou de le transmettre.

Dans le cadre du démembrement, l’usufruitier détient l’Usus et le Fructus, mais pas l’Abusus, qu’il partage avec le nu-propriétaire. Il peut s’agir d’un usufruitier viager ou temporaire, selon la durée de détention des droits d’usufruit. À la fin de cette durée, préalablement établie dans un contrat notarié, l’usufruit s’éteint et revient au nu-propriétaire, qui redevient alors plein propriétaire du bien avec tous les droits afférents.

En achetant la nue-propriété d’un bien immobilier, les investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires peuvent bénéficier d’avantages spécifiques. Effectivement, en acquérant uniquement la nue-propriété et en laissant l’usufruit être détenu par un bailleur social ou un professionnel, ils ne paient que 50 à 60% du prix total du bien immobilier. En échange, ils peuvent recevoir des loyers pendant une période de 15 à 20 ans.

À terme, une fois que l’usufruit s’éteint, le bien immobilier devient pleinement la propriété de l’investisseur. Il peut alors choisir de le louer, de l’occuper ou de le vendre selon ses besoins et ses préférences. Le démembrement de propriété offre ainsi une solution intéressante et pertinente pour certains investisseurs.

Avantages du démembrement

Le démembrement de propriété présente plusieurs avantages :

Acquisition à un prix réduit : En achetant la nue-propriété d’un bien immobilier, vous ne payez que 50 à 60% du prix initial. Cela vous permet de réaliser une économie substantielle par rapport à l’acquisition pleine propriété. En outre, vous bénéficiez d’une quote-part réduite des frais de notaire.
Perception des loyers sans fiscalité : En tant que nu-propriétaire, vous encaissez les loyers dès le départ, sans avoir à payer d’impôts sur ces revenus. Cela représente un avantage important, notamment en comparaison avec d’autres formes de location soumises à la fiscalité. De plus, vous êtes protégé contre les réglementations telles que la loi ALUR et les risques de vacance locative.
Exonération de l’ISF : Le bien immobilier en nue-propriété n’entre pas dans le calcul de votre impôt de solidarité sur la fortune (ISF). C’est l’usufruitier qui est redevable de l’ISF, dans le cas où il s’agit d’une personne physique. Ainsi, vous bénéficiez d’une exonération fiscale supplémentaire.
Emprunt réduit et déduction des intérêts : Étant donné que vous n’empruntez que 50 à 60% du prix du bien, votre prêt est moins important. Cela entraîne des mensualités réduites et une charge financière moindre. Par ailleurs, vous avez la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des loyers d’autres biens que vous louez, notamment dans le cas où le gestionnaire est un bailleur social. Cette déduction fiscale peut vous apporter des avantages supplémentaires.

En résumé, le démembrement de propriété offre des avantages financiers et fiscaux intéressants, tels qu’une acquisition à un prix réduit, des loyers perçus sans fiscalité, une exonération de l’ISF et la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt. Ces avantages font du démembrement une option attrayante pour les investisseurs immobiliers.

Inconvénients du démembrement

Le démembrement de propriété présente également certains inconvénients qu’il est important de prendre en considération :

Dépendance vis-à-vis des intervenants : La valeur de votre bien immobilier en nue-propriété peut être influencée par le choix de vos différents intervenants, tels que le gestionnaire de patrimoine, le bailleur ou le gestionnaire/asset manager si vous investissez dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Il est crucial de choisir des partenaires fiables et compétents afin de minimiser les risques liés à la gestion de votre bien.
Inclusion dans l’ISF après la fin de l’usufruit : Lorsque l’usufruit prend fin et que vous redevenez plein propriétaire du bien, celui-ci sera à nouveau pris en compte dans le calcul de votre impôt de solidarité sur la fortune (ISF), si vous y êtes assujetti. Cela signifie que la valeur du bien immobilier s’inclut dans votre patrimoine taxable, ce qui peut avoir un impact sur votre fiscalité.

Il est important de bien évaluer ces inconvénients et de prendre en compte vos objectifs financiers, votre situation personnelle et votre fiscalité avant de décider d’opter pour le démembrement de propriété. Une analyse approfondie et l’accompagnement d’un professionnel du secteur peuvent vous aider à prendre une décision éclairée et adaptée à votre situation.

Nos recommandations

Lorsque vous envisagez d’investir dans des biens immobiliers en démembrement de propriété, nous vous recommandons de faire appel à des experts en gestion de patrimoine. Ces professionnels sont en mesure de vous fournir des conseils et de vous accompagner tout au long du processus d’investissement. Voici quelques recommandations à prendre en compte :

Sélectionnez des bailleurs compétents : Il est essentiel de choisir des bailleurs qui ont une solide expérience et une réputation avérée dans la gestion des biens en nue-propriété. Renseignez-vous sur leur historique, leur expertise et la qualité de leur gestion locative.
Optez pour des gestionnaires reconnus : Les gestionnaires qui s’occupent de l’usufruit du bien doivent être fiables et compétents. Recherchez des professionnels de confiance qui ont une bonne connaissance du marché immobilier et une solide expérience dans la gestion des biens en démembrement.
Considérez la mixité d’occupants : Lors de la recherche de biens immobiliers, privilégiez ceux qui présentent une mixité d’occupants, c’est-à-dire des locataires et des propriétaires dans le même immeuble. Cela contribue à diversifier les risques et à assurer une meilleure stabilité dans la gestion du bien.

En suivant ces recommandations, vous augmentez vos chances de réaliser un investissement immobilier en démembrement de propriété réussi.

Viager

Définition du viager

Le viager est une forme particulière de vente immobilière dans laquelle un vendeur, appelé le crédirentier, cède son bien immobilier à un acquéreur, appelé le débirentier, moyennant le versement d’une rente viagère. La particularité du viager réside dans le fait que le paiement du prix de vente se fait de manière échelonnée, sous la forme d’une rente viagère versée régulièrement au vendeur jusqu’à son décès.

Dans un contrat de viager, le montant de la rente viagère se détermine en fonction de différents paramètres tels que l’âge du vendeur, la valeur du bien, les caractéristiques du bien, etc. La rente peut se constituer d’un montant fixe ou d’un pourcentage du prix d’achat initial du bien.

Avantages du viager

Le viager présente plusieurs avantages pour les deux parties impliquées dans la transaction :

Pour le crédirentier (vendeur) :

Revenu régulier et sécurisé : Le crédirentier reçoit une rente viagère régulière, souvent jusqu’à la fin de sa vie, ce qui lui permet de bénéficier d’un complément de revenu stable.
Protection contre les aléas financiers : La rente viagère constitue une source de revenu indépendante des fluctuations économiques et des crises financières.
Possibilité de continuer à vivre dans le bien : Dans le cas du viager occupé, le crédirentier a le droit de rester dans le logement et d’en jouir jusqu’à son décès, lui assurant un maintien dans son cadre de vie habituel.

Pour le débirentier (acheteur) :

Prix d’achat potentiellement avantageux : Le viager offre la possibilité d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle. Le montant de la rente viagère et du bouquet (si applicable) est généralement négociable entre les parties.
Investissement immobilier diversifié : Le viager permet de diversifier son portefeuille d’investissements en incluant des biens immobiliers avec des caractéristiques spécifiques, tels que des viagers occupés ou libres.
Potentiel de plus-value future : En cas de décès du crédirentier, le débirentier devient pleinement propriétaire du bien, ce qui lui offre la possibilité de le louer, l’occuper ou le vendre, potentiellement avec une plus-value.

Il est important de noter que chaque transaction en viager est unique et dépend des négociations entre les parties, ainsi que des caractéristiques du bien immobilier concerné.

Inconvénients du viager

le viager présente certains inconvénients qu’il est important de prendre en compte :

Incertitude quant à la durée : Contrairement au démembrement de propriété qui a une durée déterminée, le viager est une vente à durée indéterminée. L’acheteur parie sur la durée de vie du crédirentier, ce qui peut entraîner une incertitude quant à la période pendant laquelle l’acheteur devra verser la rente viagère.
Non-déductibilité de la rente : Contrairement à d’autres formes de rente, la rente viagère allouée au crédirentier n’est généralement pas déductible fiscalement. Cela signifie que l’acheteur ne peut pas déduire la rente de ses revenus imposables.
Indexation de la rente : La rente viagère est s’indexe à un indice de référence, tel que le coût de la vie. Cela signifie que la rente peut augmenter avec le temps, ce qui peut poser un défi financier pour l’acheteur si les salaires n’augmentent pas proportionnellement. Cela peut créer un déséquilibre entre la valeur de la rente et les capacités financières de l’acheteur.
Absence de réévaluation des droits des vendeurs : Contrairement au démembrement de propriété qui fixe les droits des vendeurs à l’instant T, le viager ne prévoit généralement pas de réévaluation des droits des vendeurs au fil du temps. Cela signifie que les vendeurs ne bénéficient pas des éventuelles augmentations de la valeur du bien immobilier pendant la durée du viager.

La création d’une holding ou d’une SCI (Société Civile Immobilière) peut être une option intéressante pour optimiser la gestion de votre patrimoine.