Immobilier

Profitez d’un accompagnement sur mesure dans chacun de vos investissements immobiliers. Découvrez nos recommandations pour optimiser vos investissements dans la pierre. Explorez les avantages des dispositifs LMNP et LMP, la loi Malraux et le déficit foncier, l’achat et la vente de biens immobiliers, la loi PINEL, la Nue-Propriété et le Viager. Obtenez des conseils précieux d’un conseiller en gestion de patrimoine basé à Paris pour investir efficacement dans l’immobilier.

LMNP

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

La Location Meublée Non Professionnelle est un régime fiscal avantageux pour les investisseurs immobiliers. Depuis 1949, ce statut permet de louer des biens meublés tels que des appartements, des maisons ou des chambres. Même les entreprises qui proposent des logements meublés peuvent bénéficier de ces avantages fiscaux.

Pour être éligible au statut LMNP, l’investisseur doit acquérir un bien meublé offrant des services spécifiques. La résidence doit fournir au moins 3 des 4 services suivants : fourniture de linge de maison, nettoyage des locaux, accueil de la clientèle et service de petit-déjeuner.

Les revenus générés par la location meublée doivent être inférieurs ou égaux à 23 000 € et représenter moins de 50% des revenus globaux de l’investisseur.

Le bien immobilier doit être loué pendant au moins 9 ans par un exploitant professionnel. Si l’achat s’effectue hors taxes, il est nécessaire de conserver la location meublée pendant 20 ans pour maintenir la TVA. Sinon, vous devez la conserver 9 ans si le bail commercial est repris tel quel par un nouvel acquéreur).

Avantages du statut LMNP

Déductibilité des charges : Les loyers perçus dans le cadre du statut LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet de déduire diverses charges liées à cette activité. Les charges déductibles comprennent les intérêts d’emprunts, les frais de notaire, la taxe foncière, la taxe d’habitation, les assurances, les travaux de réparation, ainsi que l’amortissement du bien et des travaux (sauf dans le cas du dispositif Censi Bouvard).
Avantages fiscaux : À terme, vous pouvez opter pour le régime micro BIC avec un abattement de 50 % plafonné à des revenus de 32 900 € maximum, ce qui permet une réduction significative de l’imposition. En comparaison, le régime micro foncier n’offre qu’un abattement de 30 % sur un montant maximum de 15 000 €. De plus, le statut LMNP permet la récupération de la TVA à 20 % sur le bien immobilier.
Options de réduction d’impôts : Selon la nature de la résidence et la gestion confiée à un exploitant professionnel, il est possible de bénéficier de la réduction d’impôts Censi Bouvard à 11 %. Cette réduction s’applique lorsque le bien est une résidence de service. Par ailleurs, dans le cadre du statut LMNP, il est possible d’amortir l’ensemble du logement sur les revenus, ce qui constitue un avantage supplémentaire en matière fiscale. Toutefois, dans le cas du dispositif Censi Bouvard, il n’est pas possible d’amortir le bien.
Gestion simplifiée : Avec le statut LMNP, la gestion de votre bien immobilier est confiée à un exploitant professionnel, ce qui vous décharge de nombreuses responsabilités. De plus, un comptable peut se charger de la déclaration fiscale, ce qui simplifie les formalités administratives. Les frais du comptable sont également déductibles des loyers.
Baux commerciaux sécurisés : Les baux commerciaux dans le cadre du statut LMNP ont une durée de 9 à 12 ans, ce qui offre une stabilité et une sécurité dans la perception des loyers. Même en cas de non-occupation du bien, vous continuez à percevoir les loyers grâce aux avantages du bail commercial.

Le statut LMNP présente de nombreux avantages, tels que la déductibilité des charges, les avantages fiscaux, les options de réduction d’impôts, la simplification de la gestion grâce à un exploitant professionnel, et la sécurité des baux commerciaux. Il s’agit d’une option attrayante pour investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages financiers et fiscaux.

Inconvénients du statut LMNP

Limite des recettes : Pour bénéficier du statut LMNP, les recettes générées par la location meublée doivent être inférieures ou égales à 23 000 € par an. Cette limite peut restreindre les possibilités de revenus pour certains investisseurs qui visent des revenus plus élevés.
Non-déductibilité des déficits : Contrairement au statut LMP, les déficits générés par l’activité de location meublée en LMNP ne sont pas imputables sur le revenu global. Cela signifie que les éventuels déficits ne peuvent pas être utilisés pour réduire le montant des impôts sur d’autres revenus.
Absence d’exonération de la plus-value : En tant que LMNP, la vente d’un bien immobilier n’est pas exonérée de la plus-value après une certaine durée de détention, contrairement au statut LMP. Cela peut entraîner une imposition plus élevée en cas de vente d’un bien immobilier.
Fiscalité sur la totalité des revenus : Les revenus issus de la location meublée en LMNP sont soumis aux cotisations sociales (CSG-CRDS) et à l’impôt sur le revenu. Il est donc important de prendre en compte ces charges fiscales lors de la planification de l’investissement en LMNP.
Contraintes de gestion : Bien que la location meublée puisse offrir certains avantages en termes de rentabilité, elle implique également une gestion plus intensive par rapport à la location nue. Il faut prendre en compte les contraintes liées à la gestion des biens meublés, notamment les remplacements et réparations du mobilier, ainsi que le renouvellement des équipements.

LMP

Qu’est-ce que le statut LMP ?

La Location en Meublé Professionnel est un régime fiscal spécifique destiné aux investisseurs qui exercent une activité de location meublée à titre professionnel. Pour bénéficier de ce statut, certaines conditions doivent être remplies :

Inscription obligatoire au registre du commerce des sociétés : L’investisseur doit s’inscrire au registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur en Meublé Professionnel. Cette démarche atteste de l’exercice de l’activité de location meublée à titre professionnel.
Revenus annuels supérieurs ou égaux à 23 000€ : Les recettes provenant de la location meublée doivent atteindre un montant minimum de 23 000€ par an pour pouvoir prétendre au statut LMP. Ce seuil est établi afin de distinguer les investisseurs qui exercent une activité de location meublée de manière régulière et significative.
Part des recettes dans les revenus totaux : Les recettes générées par la location meublée doivent représenter au moins 50% des revenus totaux de l’investisseur. Cela signifie que la location meublée doit constituer une part substantielle de ses revenus globaux.

Avantages du statut LMP

Imputation des déficits fiscaux : Les déficits générés par l’activité de location meublée, tels que les intérêts d’emprunt, les assurances, les charges locatives et liées à l’acquisition, ainsi que les taxes foncières, peuvent être imputés sur le revenu global de l’investisseur, permettant ainsi une réduction de son impôt.
Exonération de la plus-value : En cas de revente du bien immobilier, l’investisseur bénéficie d’une exonération de la plus-value au-delà de la 5ème année de détention si ses recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €. Cela offre une optimisation fiscale et une incitation à la conservation du bien sur le long terme.
Exonération de la taxe foncière : Dans le cas d’un investissement dans un bien neuf, une exonération de la taxe foncière peut être accordée pendant 2 ans, ce qui constitue un avantage financier supplémentaire.
Possibilité d’exonération de l’ISF : Sous certaines conditions, le statut LMP peut permettre une exonération de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), aujourd’hui remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Les conditions comprennent notamment des recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 €, représentant plus de la moitié des revenus de l’investisseur.
Avantage en matière de transmission de patrimoine : Le statut LMP peut offrir des avantages en termes de transmission de patrimoine. Dans certaines situations, les droits de succession peuvent être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens, sous réserve de remplir certaines conditions.

Il est important de noter que le statut LMP implique des obligations et des règles spécifiques, notamment en termes de comptabilité et de déclarations fiscales.

Inconvénients du statut LMP

Contraintes et obligations : Le statut LMP entraîne des obligations administratives et comptables plus importantes par rapport à la location meublée non professionnelle (LMNP). Les LMP doivent s’inscrire au registre du commerce, tenir une comptabilité commerciale, déposer des comptes annuels, etc. Ces obligations peuvent engendrer des coûts supplémentaires et nécessitent une gestion plus rigoureuse.
Conditions strictes d’éligibilité : Pour bénéficier du statut LMP, il faut remplir certaines conditions, telles que générer des recettes annuelles supérieures ou égales à 23 000 € et que ces recettes représentent au moins 50% des revenus totaux de l’investisseur. Ces seuils peuvent limiter l’accès au statut LMP pour certains investisseurs.
Fiscalité complexe : Le régime fiscal du statut LMP peut être complexe et nécessite une bonne connaissance des règles fiscales applicables. Il peut être nécessaire de faire appel à un expert en fiscalité pour optimiser sa situation fiscale et éviter des erreurs pouvant entraîner des conséquences financières négatives.
Risques liés à l’activité de location meublée : Comme pour tout investissement immobilier, l’activité de location meublée comporte des risques potentiels. Il peut y avoir des périodes de vacance locative, des problèmes de gestion des biens, des charges imprévues liées à l’entretien et aux réparations, ainsi que des fluctuations du marché immobilier. Il est important de prendre en compte ces risques et de les évaluer avant de se lancer dans le statut LMP.

Loi Malraux et le déficit foncier

Qu’est-ce que la Loi Malraux ?

La loi Malraux, votée en 1962 et réformée en 2009, vise à encourager la réhabilitation des centres-villes en offrant une réduction d’impôt aux propriétaires qui restaurent des immeubles historiques dans des zones spécifiques (comme Strasbourg, Vieux Paris, Vieux Lyon, Lille, Nantes, Bordeaux, Toulouse, etc.). Ce dispositif s’adresse aux personnes physiques résidant fiscalement en France, ainsi qu’aux associés de sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l’impôt sur le revenu et aux souscripteurs de parts de SCPI.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, la rénovation doit concerner l’intégralité de l’immeuble, et les travaux ne doivent pas s’étaler sur une période supérieure à 3 ans. Vous devez vous engager à restaurer l’ensemble de l’immeuble et à louer les logements non meublés à usage d’habitation principale pendant au moins 9 ans. La location doit débuter dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Il est important de noter que la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant. La loi Malraux offre ainsi des incitations fiscales aux propriétaires pour contribuer à la préservation du patrimoine architectural et favoriser la revitalisation des centres-villes.

Avantages de la loi Malraux

Avantage fiscal sur les travaux : La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux effectués et non sur le prix d’acquisition du bien. Les dépenses éligibles sont prises en compte jusqu’à concurrence de 100 000 € par an.
Taux de réduction d’impôt attractif : Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 30 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé, ce qui représente un avantage significatif.
Période d’étalement de la réduction d’impôt : La réduction d’impôt s’étend sur la période du paiement effectif des travaux, sans pouvoir dépasser 3 ans après la délivrance du permis de construire. Cela permet une certaine flexibilité dans la planification des travaux et le bénéfice de la réduction d’impôt.

Inconvénients de la loi Malraux

Restriction de l’investissement : L’investissement dans le cadre de la loi Malraux est limité à des opérations de restauration complète d’immeubles situés dans certains secteurs sauvegardés. Cela signifie que les possibilités d’investissement sont restreintes géographiquement et que tous les biens ne sont pas éligibles.
Complexité et besoin d’expertise : Les investissements dans le cadre de la loi Malraux exigent une expertise complète en gestion de patrimoine. La connaissance approfondie des réglementations et des spécificités des secteurs sauvegardés est nécessaire pour mener à bien le projet. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel compétent pour accompagner l’investisseur tout au long du processus.
Disponibilité limitée : Les biens éligibles à la loi Malraux sont souvent rares sur le marché immobilier. Trouver des opportunités d’investissement correspondant aux critères de la loi Malraux peut être un défi, ce qui peut rendre la réalisation du projet plus difficile.

Que choisir entre le déficit foncier ou la loi Malraux avant d’investir dans l’immobilier ?

Le choix entre le déficit foncier et la loi Malraux dépend de plusieurs facteurs spécifiques à chaque investisseur. Voici quelques éléments à prendre en considération :

Secteur géographique : Si vous souhaitez investir dans des secteurs sauvegardés et participer à la réhabilitation des immeubles historiques, la loi Malraux peut être une option intéressante. Cependant, si vous préférez investir dans n’importe quel secteur géographique du pays, le déficit foncier offre une plus grande flexibilité.
Plafond fiscal : La loi Malraux est soumise à un plafond de dépenses éligibles pour le calcul de la réduction d’impôt, qui est fixé à 100 000 € par an. En revanche, le déficit foncier n’a pas de plafond fiscal spécifique, ce qui peut être avantageux si vous envisagez d’importants travaux de rénovation.
Profil fiscal : Le déficit foncier est particulièrement avantageux pour les investisseurs qui ont une forte tranche marginale d’imposition et/ou qui possèdent déjà des biens immobiliers générant des bénéfices fonciers importants. Il permet de compenser les revenus fonciers imposables, réduisant ainsi la charge fiscale. La loi Malraux, quant à elle, offre une réduction d’impôt basée sur les dépenses de travaux réalisés, indépendamment de la tranche marginale d’imposition.
Objectifs patrimoniaux : Il est important de prendre en compte vos objectifs patrimoniaux et votre stratégie d’investissement globale. La loi Malraux permet de participer à la préservation du patrimoine historique et peut offrir des avantages en termes de valorisation du bien. Le déficit foncier, quant à lui, peut contribuer à la constitution d’un patrimoine immobilier et à la réduction des impôts à court terme.

Immobilier et nue-propriété

Définition de la nue-propriété

La nue-propriété est une stratégie d’investissement immobilier qui permet à l’investisseur d’acquérir la pleine propriété d’un bien immobilier à un prix réduit, souvent jusqu’à 40 % en dessous de sa valeur marchande. Cependant, dans le cadre de cette technique, l’investisseur renonce aux revenus locatifs générés par le bien pendant une période déterminée.

Pour mettre en place ce montage, le propriétaire cède l’usage et la location du bien à une autre personne, qui peut être un bailleur social ou un particulier. Cela signifie que le locataire, désigné par le bailleur social ou le particulier, occupe le bien et perçoit les loyers pendant la durée convenue, tandis que le propriétaire conserve la nue-propriété du bien.

L’avantage pour l’investisseur réside dans l’acquisition d’un bien immobilier à un prix réduit, ce qui peut constituer une opportunité intéressante sur le plan financier. Une fois la période d’usufruit temporaire terminée, l’investisseur devient pleinement propriétaire du bien et peut en profiter pleinement, que ce soit pour l’occuper, le louer ou le revendre.

Il est important de noter que la nue-propriété est un investissement à moyen ou long terme, nécessitant une vision patrimoniale sur le long terme.

Avantages de la nue-propriété

Exonération de l’IFI : En tant que nu-propriétaire, vous n’êtes pas assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Seul l’usufruitier, c’est-à-dire la personne qui perçoit les loyers, est soumis à cet impôt.
Acquisition à un prix réduit : Vous avez la possibilité d’acquérir un bien immobilier à un prix avantageux, généralement jusqu’à 60 % de sa valeur réelle. Cela peut constituer une opportunité intéressante sur le plan financier, en vous permettant de réaliser des économies substantielles lors de l’achat du bien.
Absence de charges locatives et de taxes foncières : Pendant la période de location définie, vous n’avez pas à assumer les charges locatives ni les taxes foncières liées au bien. Ces responsabilités incombent à l’usufruitier, ce qui allège vos obligations financières pendant cette période.
Acquisition de la pleine propriété : À l’issue de la période convenue, généralement après 15 ou 20 ans en fonction des accords contractuels avec les loueurs, vous devenez pleinement propriétaire du bien. Vous pouvez alors bénéficier des revenus locatifs et décider de l’occuper, de le louer à votre convenance ou même de le vendre.

Inconvénients de la nue-propriété

Renoncement aux revenus locatifs : En tant que nu-propriétaire, vous renoncez aux revenus locatifs générés par le bien pendant la durée de la location. Cela peut représenter une perte de revenus potentielle, ce qui peut ne pas convenir à certains investisseurs qui ont besoin de ces revenus pour leurs besoins financiers actuels.
Engagement à long terme : La nue-propriété est un investissement à moyen ou long terme, impliquant un engagement sur une période déterminée, généralement entre 15 et 20 ans. Cela signifie que vous ne pourrez pas disposer pleinement du bien pendant cette période et que vous devrez attendre avant de pouvoir en bénéficier pleinement ou de le revendre.
Risque de défaillance du locataire : Si le locataire désigné par l’usufruitier ne respecte pas ses obligations de paiement ou ne parvient pas à louer le bien, cela peut avoir un impact sur la rentabilité de l’investissement. En tant que nu-propriétaire, vous n’avez aucun contrôle direct sur la gestion locative du bien, ce qui peut présenter un risque supplémentaire.
Liquidité limitée : La nue-propriété est un investissement moins liquide que la pleine propriété. Pendant la période convenue, il peut être difficile de céder votre part de nue-propriété ou de récupérer votre investissement si vous avez besoin de liquidités.

Réduction d’impôt PINEL pour l’immobilier

Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt aux investisseurs immobiliers qui louent leur bien sur une période déterminée. Voici quelques points importants à retenir :

Durée de location : Le propriétaire a le choix de louer son bien pour une durée de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôt se répartie de manière égale sur la période de location.
Plafonds d’investissement : Il existe deux plafonds à la réduction d’impôt. D’une part, le montant maximal de l’investissement se limite à 300 000 €. D’autre part, il y a un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable du bien.
Taux de réduction d’impôt : Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location choisie. Il est de 12% du prix d’achat du bien pour une location de 6 ans, et de 18% pour une location de 9 ans. En cas de prolongation de l’engagement de location, une déduction complémentaire peut s’appliquer.
Plafonnement global des avantages fiscaux : Il est important de noter que les avantages fiscaux liés au dispositif Pinel s’ajoutent aux autres plafonnements de l’impôt sur le revenu. Nous vous recommandons de consulter un spécialiste en gestion de patrimoine pour vérifier si vous n’avez pas déjà atteint le plafond global des avantages fiscaux.

Dispositif COSSE

Le dispositif COSSE, également connu sous le nom de Louer Abordable, est un dispositif fiscal qui encourage la location de logements à des niveaux de loyer abordables. Voici quelques points clés à retenir :

Convention Anah : Pour bénéficier du dispositif COSSE, vous devez conclure une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Cette convention définit les conditions de location, notamment les plafonds de loyer et de ressources des locataires, fixés par décret.
Plafonds de loyer et de ressources : Les plafonds de loyer varient en fonction de la localisation du logement et de son affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale. De plus, les locataires doivent respecter des plafonds de ressources pour être éligibles à la location.
Taux de réduction d’impôt : Le dispositif COSSE offre une réduction d’impôt sur les loyers perçus. Le taux de réduction varie en fonction de l’affectation du logement. Pour les logements affectés à la location intermédiaire, le taux est de 15%. Pour les logements affectés à la location sociale, le taux est de 35%. Si vous passez par une association agréée, les taux peuvent être plus élevés, allant jusqu’à 20% pour la location intermédiaire et jusqu’à 65% pour la location très sociale.

Dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est un dispositif fiscal destiné aux primo-investisseurs qui ne sont pas éligibles au régime du loueur en meublé ni au déficit foncier, et qui ne se trouvent pas dans des tranches d’imposition élevées. Voici les principales caractéristiques de ce dispositif :

Travaux d’amélioration : Pour bénéficier du dispositif Denormandie, vous devez réaliser au moins 25 % du coût total de l’opération en travaux d’amélioration. Ces travaux peuvent consister à créer de l’habitation nouvelle, à améliorer la performance énergétique du bien de 30 % ou à effectuer des travaux sur les murs, les fenêtres, la toiture, les chaudières, etc.
Durée d’engagement : L’investisseur s’engage à louer le bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, selon son choix. La réduction d’impôt se répartie de manière équivalente sur la période d’engagement.
Calcul de la réduction d’impôt : Le calcul de la réduction d’impôt est similaire à celui du dispositif Pinel. Pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 %. Pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 %. Et pour un engagement de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21 %.

Loi Girardin immobilière

La loi Girardin immobilière est un dispositif fiscal qui encourage l’investissement dans le secteur immobilier en Outre-Mer. Voici quelques éléments importants à connaître :

Acquisition ou construction de logements neufs : Pour bénéficier du dispositif Girardin immobilière, vous devez réaliser l’acquisition ou la construction d’un logement neuf situé dans une zone éligible en Outre-Mer.
Réduction d’impôt variable : Le taux de la réduction d’impôt dépend de la nature de l’investissement. En 2022, le taux de réduction d’impôt est de 40 % dans le secteur libre et de 50 % dans le secteur intermédiaire des îles ultramarines. Cependant, veuillez noter que les taux de réduction d’impôt peuvent varier d’une année à l’autre, il est donc important de se référer aux dispositions fiscales en vigueur au moment de l’investissement.
Durée de location : Le logement doit être mis en location nue pendant une période de 5 ou 6 ans, selon les spécificités du dispositif. Les loyers peuvent être libres dans le secteur libre, tandis que dans le secteur intermédiaire, ils sont plafonnés selon les règles en vigueur.

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